現(xiàn)在關(guān)注法拍房的人很多，購買的也不少，被法拍房高額稅費(fèi)坑害的也有不少。湖南法拍網(wǎng)在這里提醒大家，購買法拍房一定要避開高額稅費(fèi)的坑，下面我們來看一個(gè)案例。
購買法拍房一定要避開高額稅費(fèi)的坑！
最近有位深圳奇男子就買了一套高額稅費(fèi)的法拍房，這套法拍房已369萬的單價(jià)成交，原本以為撿漏了，但是在計(jì)算稅費(fèi)后，反而變成了超611萬的一個(gè)燙手山芋。因?yàn)檫@套競拍價(jià)不足370萬的房子，稅費(fèi)竟然高達(dá)242萬，該奇男子提供的稅費(fèi)清單顯示，其中的土地增值稅就高達(dá)218萬。為什么稅費(fèi)這么高呢？因?yàn)檫@套房子原先由公司持有，再加上登記總價(jià)不足5萬，與成交價(jià)值相差太大，所以就導(dǎo)致土地增值稅很貴。稅費(fèi)會按差額的60%收取，所以就掉坑里面了。
其實(shí)這也就扯到了公司名下房產(chǎn)稅費(fèi)過高的問題。
根據(jù)當(dāng)前的法律和政策規(guī)定，個(gè)人持有的住房無需每年繳稅，但公司持有的房產(chǎn)每年都需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，這就導(dǎo)致公司持有的房產(chǎn)在交易時(shí)與個(gè)人持有的房產(chǎn)在交易時(shí)所涉及的稅種和稅率不一樣，征稅的機(jī)關(guān)和辦理窗口也不一樣。
個(gè)人名下房產(chǎn)交易時(shí)，所涉及的稅費(fèi)一般都是由稅務(wù)機(jī)關(guān)在產(chǎn)權(quán)交易中心設(shè)立的窗口收繳。而公司名下的房產(chǎn)交易時(shí)，則需要到該公司的稅務(wù)登記機(jī)關(guān)辦理，稅種和稅額還需先由該公司的稅務(wù)專管員予以核定，然后才能交納。如果是法院強(qiáng)制執(zhí)行，而該公司又被注銷導(dǎo)致沒有該公司的稅務(wù)登記機(jī)關(guān)，則應(yīng)由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。
所以，個(gè)人購買公司名下的房產(chǎn)且房屋買賣合同中明文約定交易所涉及的稅費(fèi)由購買方全部承擔(dān)，或需要法院強(qiáng)制執(zhí)行而出售房產(chǎn)的公司又不能支付公司應(yīng)該承擔(dān)的稅費(fèi)時(shí)，則房屋購買方需要特別關(guān)注以下稅費(fèi)：
一、賣房前需交納稅費(fèi)（即公司自取得房產(chǎn)證開始持有該房產(chǎn)所發(fā)生稅費(fèi)）
與普通商品房不同，公司產(chǎn)權(quán)的房子在出售之前需先交納房產(chǎn)稅和土地使用稅。
1、房產(chǎn)稅每年費(fèi)用為：房屋購買價(jià)格*70%*1.2%
2、土地使用稅每年費(fèi)用為：房屋面積*土地級別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)（18-30元/平米）
注：如果房產(chǎn)稅和土地使用稅公司沒有按年繳納的話，每年都需要繳違約金（按每日萬分之五計(jì)算）。如果公司自從購買房屋后從未繳納過這兩項(xiàng)費(fèi)用，那么必須先完稅并繳納違約金、罰金之后，該房產(chǎn)才能上市交易。
二、交易過程中需要繳納的費(fèi)用（以下為買賣雙方的法定義務(wù)，但實(shí)際過戶中，無論是雙方配合過戶還是法院強(qiáng)制執(zhí)行，買賣雙方的稅費(fèi)往往均因合同約定或賣方不配合，而由買方承擔(dān)全部稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍）
（一）買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)
1、契稅：個(gè)人買公司產(chǎn)權(quán)：申報(bào)價(jià)*（1%-3%）個(gè)人買公司商業(yè)：申報(bào)價(jià)*3%
2、印花稅=申報(bào)價(jià)*萬分之五
（二）賣方需要繳納的稅費(fèi)
1、如賣方能夠提供房屋買賣的增值稅發(fā)票和契稅票
營業(yè)稅=（申報(bào)價(jià)—原值）*5.6%
印花稅=申報(bào)價(jià)*萬分之五
土地增值稅=差價(jià)（申報(bào)價(jià)—原購房價(jià)）*（30%-60%）
2、賣方如不能提供房屋買賣的增值稅發(fā)票和契稅票
如果賣方不配合過戶，需由法院強(qiáng)制執(zhí)行，且賣方不能提供房屋買賣的增值稅發(fā)票和契稅票，則買方還需要到評估公司做房產(chǎn)評估（利用重置評估法），持評估報(bào)告找稅務(wù)專管員核稅后，才能向稅務(wù)局繳納相關(guān)稅費(fèi)（另外需要注意的是：有的稅務(wù)機(jī)關(guān)不見到房屋買賣增值稅發(fā)票，即使各項(xiàng)稅費(fèi)交齊了，也不出具完稅證明，這將導(dǎo)致稅交了卻無法辦理后續(xù)的過戶手續(xù)。所以交稅時(shí)應(yīng)事先向稅務(wù)機(jī)關(guān)聲明：沒有房屋買賣的增值稅發(fā)票，但必須取得房屋過戶所需的完稅證明）。
三、憑以下涉稅票證，取得稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的完稅證明
1、房屋買賣增值稅發(fā)票、契稅票原件；
2、房產(chǎn)稅和土地使用稅繳納證明原件；
3、土地增值稅繳納證明原件。
如果不能提交以上涉稅票證，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能不會出具完稅證明。沒有稅務(wù)機(jī)關(guān)的完稅證明，產(chǎn)權(quán)登記部門一般不會辦理不動產(chǎn)過戶登記手續(xù)。
各地政策可能存在差異，購買公司名下的房產(chǎn)時(shí)，最好事先向該公司的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)了解清楚該公司繳納稅費(fèi)的情況。如果公司沒有能力繳納欠繳的稅費(fèi)，即使訴訟后申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，也需要繳清該公司因該房產(chǎn)所欠的所有稅費(fèi)及滯納金、罰金后，才能辦理過戶手續(xù)，遇到這種情況，買方的損失會較大。
所以，在購買公司名下的房產(chǎn)時(shí)，法拍房也好，二手房也好，一定要注意是否存在這樣的問題。如果房屋買賣合同中有類似”房屋交易過程中的所有稅費(fèi)由買方承擔(dān)“的條款，則購房者應(yīng)慎重考慮。尤其是購買經(jīng)濟(jì)狀況不良的公司名下房產(chǎn)時(shí)，要有額外支付較高稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的思想準(zhǔn)備。
文章最后，在提醒一下大家，大家如果沒有時(shí)間或者不懂如何調(diào)查操作的，還是建議大家選擇專業(yè)的法拍中介機(jī)構(gòu)服務(wù)，省心省事還不怕出問題。湖南地區(qū)要購買法拍房的朋友可以選擇湖南法拍網(wǎng)為大家來服務(wù)，湖南法拍網(wǎng)是專業(yè)從事湖南法拍房行業(yè)的服務(wù)平臺，經(jīng)驗(yàn)豐富，服務(wù)周到。
