購買法拍房的盡職調(diào)查內(nèi)容有哪些？
來源：湖南法拍網(wǎng)作者：法拍01時(shí)間：2019-10-30閱讀：1562
現(xiàn)在法拍房成了很多城市避開限購政策購買的新途徑。于是買法拍房的朋友也越來越多，但是大家稍微一了解都知道法拍房的風(fēng)險(xiǎn)極大，問題隱患也存在不少。所以購買法拍房一定要做房源的盡職調(diào)查，那么購買法拍房的盡職調(diào)查內(nèi)容有哪些？下面湖南法拍網(wǎng)就為大家講解一下。
一、查清楚房源的權(quán)屬信息
1、房屋被法院強(qiáng)制拍賣的原因是什么（民間借貸、抵押合同或者保證責(zé)任等），例如被執(zhí)行人與銀行之間的借貸抵押合同，由于涉及的法律關(guān)系明確、法律關(guān)系主體較少，競(jìng)買成功后過戶交付就更為方便，不易引發(fā)額外糾紛。
2、房屋產(chǎn)權(quán)是否清潔，具體包括但不限于：房屋是否仍然存在有效的租賃關(guān)系，租賃期限是多久，優(yōu)先購買權(quán)人是否書面承諾放棄優(yōu)先購買權(quán)等。
3、房屋的產(chǎn)權(quán)是屬于共有還是單獨(dú)所有，產(chǎn)權(quán)人中是否有未成年人，房屋拍賣的產(chǎn)權(quán)份額是全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)等。
4、房屋是否存在影響價(jià)值的情形，如曾有人在屋內(nèi)自殺、房屋曾經(jīng)發(fā)生過火災(zāi)等。
二、查清楚房源的基本信息。
1、房屋的具體位置，坐落于哪個(gè)小區(qū)，小區(qū)的的自身環(huán)境（物業(yè)管理、綠化等）和周邊環(huán)境（是否臨近有污染的工業(yè)區(qū)等），配套設(shè)施（教育、衛(wèi)生、醫(yī)療等）的完備程度，通勤是否方便（是否有地鐵等）。
2、房屋的樓層、朝向（采光是否充足）、戶型、房齡（房屋竣工驗(yàn)收合格交付之后起計(jì)算）、裝修情況（清水、簡裝、精裝等）。
3、房屋的套內(nèi)面積和建筑面積是否與法院的拍賣公告一致，是否存在漏水、墻體開裂等質(zhì)量問題。
4、房屋的現(xiàn)狀，房屋被法院查封后是空置還是住人，如果房屋在查封后仍有人居住，可能影響到房屋的實(shí)際交付。
三、查清楚房源的費(fèi)用信息
1、通過安居客等房產(chǎn)中介平臺(tái)，查詢近期同類型房屋的成交數(shù)據(jù)，以此判斷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，最好能找到同一小區(qū)內(nèi)的相同戶型、相同朝向、相同面積房屋的成交數(shù)據(jù)。
2、由于司法拍賣中的房屋查封時(shí)間都比較長，期間大多都未繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用，而在司法拍賣中，這部分費(fèi)用一般都由競(jìng)買人承擔(dān)，所以法拍機(jī)構(gòu)需要到物業(yè)公司處查詢房屋所欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，做好預(yù)算。
3、司法拍賣中的房產(chǎn)在拍賣成交后，原則上競(jìng)買人需要一次性支付除保證金之外的剩余款項(xiàng)，不能進(jìn)行商業(yè)貸款。但是在部分地區(qū)，司法拍賣中購買房產(chǎn)也可以進(jìn)行商業(yè)貸款，所以法拍機(jī)構(gòu)需提前對(duì)貸款信息（可否貸款、貸款利率、貸款比例、貸款年限等）進(jìn)行查明。
4、司法拍賣中稅費(fèi)一般由競(jìng)買人負(fù)擔(dān)，這是一筆不小的開支，所以法拍機(jī)構(gòu)需要在盡職調(diào)查中查明房屋房產(chǎn)證辦理年限，確定稅費(fèi)數(shù)額。
四、查清楚房源的風(fēng)險(xiǎn)信息
1、房產(chǎn)所在行政區(qū)域是否存在限購政策（北京已將司法拍賣房產(chǎn)納入限購范圍，通過司法拍賣來規(guī)避限購政策在部分地區(qū)已經(jīng)行不通，但是長沙地區(qū)還是可以的），對(duì)競(jìng)買人的競(jìng)買資格是否存在要求，如果競(jìng)買人不具備競(jìng)買資格，可能直接導(dǎo)致競(jìng)買人在競(jìng)買成功之后不能過戶。
2、被執(zhí)行人的戶口是否仍落戶在拍賣房屋上，如果被執(zhí)行人在拍賣之后不遷出戶口，可能會(huì)對(duì)競(jìng)買人產(chǎn)生影響，尤其是學(xué)區(qū)房的入學(xué)指標(biāo)，這需要提前考慮。
法拍房對(duì)購買者來講，當(dāng)然存在撿漏的可能性，甚至撿漏幾十萬。但是，法拍房不是隨隨便便就能入手的，風(fēng)險(xiǎn)極大，競(jìng)買人需要提前下大量功夫，了解房屋的權(quán)屬情況，以此避免不必要的損失。競(jìng)買人委托法拍機(jī)構(gòu)進(jìn)行盡職調(diào)查后，如果法拍機(jī)構(gòu)在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)房屋折價(jià)不高、稅費(fèi)過重或過戶存在問題等情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)建議競(jìng)買人放棄競(jìng)買。如果房屋基本面較好，問題不大，法拍機(jī)構(gòu)可以給競(jìng)買人提供一個(gè)參考底價(jià)，供競(jìng)買人在競(jìng)價(jià)時(shí)參考。
如果沒有時(shí)間或者不懂如何調(diào)查操作的，還是建議大家選擇專業(yè)的法拍中介機(jī)構(gòu)服務(wù)，省心省事還不怕出問題。湖南地區(qū)要購買法拍房的朋友可以選擇湖南法拍網(wǎng)為大家來服務(wù)，我們是專業(yè)從事湖南法拍房行業(yè)的服務(wù)平臺(tái)，經(jīng)驗(yàn)豐富。
