大家好,我是湖南法拍網(wǎng)的老彭,現(xiàn)在長(zhǎng)沙的法拍房因?yàn)椴幌拶?gòu),價(jià)格低,不要房票等,吸引了很多購(gòu)房者的關(guān)注。但法拍房其實(shí)也有很多問(wèn)題,下面老彭就為大家總結(jié)一下法拍房的可能存在的一些風(fēng)險(xiǎn),大家購(gòu)買(mǎi)法拍房的時(shí)候注意避開(kāi)這些問(wèn)題。 買(mǎi)長(zhǎng)沙法拍房可能存在的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
1、產(chǎn)權(quán)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)
a、有些法拍房是正常的紅本產(chǎn)權(quán),普通商品房。有些確實(shí)沒(méi)有紅本的,如果沒(méi)有查清楚產(chǎn)權(quán)就拍下來(lái),過(guò)不了戶,貸不了款,那后悔都沒(méi)用。
b、產(chǎn)權(quán)屬性分清國(guó)有劃撥和國(guó)有出讓。國(guó)有劃撥(包括部分有限產(chǎn)權(quán)房屋的安置房,但不是所有安置房都是國(guó)有劃撥)的房子,需要繳納土地補(bǔ)償款。
c、產(chǎn)權(quán)不完整,有些法拍房?jī)r(jià)格低到不可思議,定睛一看50%產(chǎn)權(quán),還有一半產(chǎn)權(quán)的,甚至還有40%,這種房子買(mǎi)過(guò)來(lái)甚是麻煩,且產(chǎn)權(quán)不完整使用難。
d、產(chǎn)權(quán)人類型為個(gè)人,稅費(fèi)正常。產(chǎn)權(quán)人類型為公司,其稅費(fèi)就會(huì)很高。
e、產(chǎn)權(quán)被多次抵押,多次查封。如果一個(gè)房子被多個(gè)法院查封,可能買(mǎi)了之后解查封過(guò)戶都是很難的。
2、占用騰房風(fēng)險(xiǎn)
a、原業(yè)主對(duì)抗,耍賴不搬走,這就需要法院強(qiáng)制騰房才能完成交接。如果法院不提供騰房則只能上訴法院,法院判決肯定會(huì)保護(hù)買(mǎi)受人,但無(wú)疑增加了買(mǎi)受人實(shí)際收房的時(shí)間。
b、存在合法租約,短期租約可按合同辦事,繼續(xù)履行租約或賠償違約金。長(zhǎng)期租約一般都是債務(wù)人對(duì)抗執(zhí)行所簽署的,本身就是對(duì)抗執(zhí)行的,較難處理。
c、存在不合法租約,這種情況可以直接去法院上訴,法院會(huì)維護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)益,判決租戶搬離出去的,但其操作時(shí)間可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)1-2年。
d、其他債權(quán)人占用,這種無(wú)非就是想收回債務(wù),如果能拿到法院的分配款項(xiàng)就會(huì)離開(kāi),如果拿不到可能不會(huì)離開(kāi),那要好言相勸,告知房子已經(jīng)屬于自己,實(shí)在勸不動(dòng)可以報(bào)警等。
3、各類欠繳費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)
a、法拍房前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi),均由買(mǎi)受人負(fù)責(zé)承擔(dān)。
b、法拍房交易產(chǎn)生的稅費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān),包括個(gè)稅,契稅等。如房產(chǎn)未滿2年還存在額外5.6%的增值稅。
c、如果該法拍房的上次交易屬“直系親屬過(guò)戶、離婚析產(chǎn)、贈(zèng)予或繼承”的,那么再次過(guò)戶會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅。
d、如果該法拍房是商用或者公寓,或者產(chǎn)權(quán)類型為公司,都會(huì)存在額外的比較高的稅費(fèi)。因公司產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生高稅費(fèi)最終拍下超過(guò)市場(chǎng)價(jià)而違約被沒(méi)收保證金的新聞屢見(jiàn)不鮮。
4、貸款付款風(fēng)險(xiǎn)
a、法拍房的付款時(shí)間是有規(guī)定的,一般為10天或15天,在規(guī)定的期間內(nèi)無(wú)法將全款交付到法院指定賬戶,法院將沒(méi)收拍賣(mài)保證金。
b、確認(rèn)房子能否貸款,有的房子不能貸款的。提前審核確認(rèn)個(gè)人征信、流水情況、房產(chǎn)情況,確認(rèn)自己能否貸款。因?yàn)橛械娜俗陨碛袃商追慨a(chǎn)了,那買(mǎi)第三套基本就不能貸款了。
c、目前法拍房不能使用公積金貸款,只能房產(chǎn)證下來(lái)之后在使用。
5、房屋的其他風(fēng)險(xiǎn)
a、被執(zhí)行人戶口遷出是否有問(wèn)題。是否是學(xué)位房,學(xué)位是否被占用。
b、雙拼房,其起拍價(jià)普遍比較低,價(jià)格優(yōu)勢(shì)大,一般是兩套一起拍,這種需要兩個(gè)名額,有的城市會(huì)需要注意。還要要看戶型結(jié)構(gòu)是否實(shí)用,有沒(méi)有打通。
c、房屋質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn),有的小區(qū)房屋質(zhì)量很差,外墻漏水什么的,或者小區(qū)配套也不好。
d、涉刑,這是一個(gè)連業(yè)內(nèi)人士都容易忽略的問(wèn)題,涉及刑事的物業(yè)法院公告基本沒(méi)有公示,要專業(yè)人士去查,涉及刑事案件的物業(yè)會(huì)存在過(guò)不了戶的風(fēng)險(xiǎn)。
e、可能會(huì)存在兇宅,房子里面發(fā)生過(guò)命案或里邊死過(guò)人。
f、被執(zhí)行人有涉黑背景,在房子被買(mǎi)受人買(mǎi)到之后,天天安排人來(lái)騷擾要錢(qián)
g、被執(zhí)行人因債務(wù)問(wèn)題跑路,那么購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋之后,可能會(huì)有一伙追債人上門(mén)要錢(qián),不然就賴著不走。如果碰到不講理的人就麻煩了。
上述文章統(tǒng)計(jì)了法拍房可能存在的風(fēng)險(xiǎn),雖然風(fēng)險(xiǎn)很多,但只要在購(gòu)買(mǎi)之前查清楚這些問(wèn)題,就能夠避免。如果大家想了解法拍房更深入的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題和潛規(guī)則,可以登陸湖南法拍網(wǎng)法拍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司官網(wǎng)查看,或者抖音關(guān)注老彭蝦扯蛋,來(lái)聽(tīng)老彭來(lái)給大家瞎扯吧!