去物業(yè)等地方查一下房子的各種欠費。長沙法拍房前業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費,正常情況下均由買受人負責承擔。如果惡意拖欠多年,加上違約金,也會是一筆不小的數(shù)目。直接去物業(yè)辦公室詢問即可。費用也好核算,假如買個房子100萬,欠費多達十萬,那核算下來不劃算的話,就換一套房子就好了。
先去戶籍室調(diào)查清楚,學區(qū)房問題則去學校問清楚。看戶口能不能落入,自己買了過戶之后可不可以遷移戶口,有沒有學位,看學區(qū)是否被原房東占用,如果占用了多久能夠釋放。
這個問題其實也比較簡單,但這個問題對于自己未來入住和孩子讀書都是很關鍵的,如果不查清楚,不能落戶不能上學也會很麻煩。
比如,如果該房產(chǎn)未滿2年,要另外交5.6%增值稅稅。如果該房產(chǎn)是公司名下,也要另外交稅,曾經(jīng)有案例買到300萬的房子要繳納200萬的稅。如果房子是非住宅性質(zhì)的,稅費也很高。如果該房產(chǎn)在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式,那么再次過戶會產(chǎn)生20%的個人所得稅,一套100萬的房子可能就要20萬的稅。
所以一開始要查產(chǎn)權情況,核算稅費,如果太高了就不要買了,如果稅費能接受就買下來,但是查產(chǎn)權這一點對于普通人來說并不是很好操作。
有一些老油條似的業(yè)主,知道房子要拍賣了,為了對抗拍賣,不管裝修過的還是毛坯房(毛坯房人家可以租了做倉庫),會選擇出租給直系親屬,有的時間長達20年,房租也收掉。還有的房子被債權人強行占用了,就安排自己的老父母住在里面,就等著執(zhí)行人還錢。還有的房子住著70歲以上老人,或者5歲以下兒童,孕婦等,可能還是其唯一住房。
這種房子,買到要過戶可能不難,但雖然有所有權,卻沒有使用權,因為騰房很麻煩,很多的司法拍賣公告里,明確寫了“法院不負責清場和交付(騰房)”,即便是法院承諾負責騰房,也是困難重重。
有的被執(zhí)行人可能有涉黑的背景(很少),你合法拍到了他的房子,他安排人天天騷擾你,跟你說房子價格拍少了,要你補錢給他,你補了一次還找你要,你又惹不起。
有的被執(zhí)行人,往往有很多的負債,導致借了很多地方的錢,比如被長沙的法院查封,同時又被株洲的法院查封了,這種房子買了之后可能解封過戶也很麻煩。他可能還有民間借貸,比如,借了高利貸,高利貸也不通人情的,嚴重的可能還會有潑紅油漆上門討債的這種行為。
雖然法理上面房屋的所有權已經(jīng)歸購房者了,但是面對后面這些多方的騷擾也是很麻煩的,雖然購房者也可以報警去處理這些事情,但這種提醒吊膽的居住體驗,想想也是比較難受的。
法拍房買了之后就要求10-15天之內(nèi)付清楚尾款,如果這個時間里面付不清就會造成被動的悔拍,那保證金是會被沒收的,而且還有可能要承擔其他責任。
所以,先查清楚房屋產(chǎn)權,看房子能不能貸款,因為有的法拍房能貸款,有的法拍房不能貸款。同時要看自己房產(chǎn)情況還能不能貸款,在長沙如果已經(jīng)有兩套房了就不能貸款。還有就是自己的征信有沒有問題,能不能貸款,能貸多少,在競拍之前都要確定好,別買了才發(fā)現(xiàn)不能貸款,那就血虧了。還提醒一點就是長沙的法拍房不能用公積金貸款。