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購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)沙法拍房的親身經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)分享(六)
法拍知識(shí)
購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)沙法拍房的親身經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)分享(六)
來(lái)源:湖南法拍網(wǎng)作者:老彭時(shí)間:2020-11-27閱讀:3734

    相信很多朋友想買(mǎi)長(zhǎng)沙法拍房,但是又擔(dān)心各種各樣的問(wèn)題,下面有請(qǐng)湖南法拍網(wǎng)法拍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的法拍專業(yè)人士老彭分享一下購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)沙法拍房的親身經(jīng)歷!

    購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)沙法拍房的親身經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)分享(六)

    大家好,我是老彭,這是分享我購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)沙法拍房親身經(jīng)歷系列的第六篇文章。這篇文章大家深刻理解會(huì)發(fā)現(xiàn)有干貨。

    今天這篇文章的主題:競(jìng)拍長(zhǎng)沙法拍房要注意些什么問(wèn)題?

    怎么去查清楚風(fēng)險(xiǎn)方法沒(méi)法說(shuō),說(shuō)了自己整個(gè)法拍房輔拍服務(wù)行業(yè)都沒(méi)飯吃了。

    老彭能告訴大家一點(diǎn)的就是,法拍房并沒(méi)有網(wǎng)上流傳的那么嚇人,有問(wèn)題的法拍房不多,篩查就可以避免,很多法拍房是干干凈凈的,自己拍也不是不可以。更不需要去另外掏房?jī)r(jià)的5678個(gè)點(diǎn)的服務(wù)費(fèi)找輔拍公司。真要省心省心,放心放心,掏個(gè)房?jī)r(jià)的三個(gè)點(diǎn)找家靠譜實(shí)在的公司給你提供服務(wù)就行。

    要確認(rèn)的問(wèn)題主要有以下幾個(gè):

    1、確認(rèn)貸款事宜

    如果你全款,這條直接忽略。

    如果你要貸款,你必須要確認(rèn)房子能貸款,有些房子是不能貸款的,比如沒(méi)下房產(chǎn)證的,比如年限二三十年了,比如安置房。

    其次確認(rèn)自己能貸款,你的征信有沒(méi)有問(wèn)題,流水夠不夠,有無(wú)收入證明,有沒(méi)有被執(zhí)行過(guò),名下會(huì)不會(huì)房子太多貸款太多導(dǎo)致不能貸款了。

    如果貸款這個(gè)問(wèn)題你不確認(rèn),等到你房子拍下來(lái)才發(fā)現(xiàn)不能貸款,那你就必須湊全款。一兩百萬(wàn)也不是說(shuō)拿就拿得出來(lái)的,拿不出來(lái)的就只能被動(dòng)悔拍,悔拍那就恭喜你了,保證金法院是不會(huì)退的。我看到過(guò)過(guò)悔拍的房子都已經(jīng)有幾十套了。

    2、查產(chǎn)權(quán)瑕疵,核算要交多少額外費(fèi)用

    買(mǎi)法拍房首先要準(zhǔn)備房款,貸款則要準(zhǔn)備首付。并不只是這些費(fèi)用,你還需要付個(gè)稅,契稅,物業(yè)欠費(fèi),貸款費(fèi)用,找輔拍中介還要服務(wù)費(fèi)。

    正常購(gòu)買(mǎi)法拍房所需的費(fèi)用大致如下:

    個(gè)稅:3%,交國(guó)家,假如房子是滿五唯一的,小部分可免,未來(lái)應(yīng)該都可以免。

    契稅:交國(guó)家,首套90平米以下1%,90平米以上1.5%,二套及以上4%。

    欠費(fèi):原業(yè)主欠的物業(yè)費(fèi),水電費(fèi)等,去物業(yè)問(wèn)就清楚。

    墊資擔(dān)保費(fèi):銀行擔(dān)保公司收的,正常情況都是貸款金額的2%,還有收貸款金額3%點(diǎn)的,那就完全是加了差價(jià)了,別被黑。貸款盡量要擔(dān)保公司給你找貸款利息低的銀行,5.25利息和5.39的利息差別還是很大的,還30年下來(lái)有三萬(wàn)的利息差距。

    輔拍服務(wù)費(fèi):這個(gè)行業(yè)很亂,不像二手房中介,根本沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),有三四個(gè)點(diǎn)的,有五六個(gè)點(diǎn)的,還有七八個(gè)點(diǎn)的,其實(shí)做的事情都一樣,而且也就那些事(查查風(fēng)險(xiǎn)求個(gè)心安,跑跑腿省個(gè)事)。盡量不要被割韭菜,法拍房真的沒(méi)啥多大風(fēng)險(xiǎn)。自己拍的話就不需要這筆費(fèi)用,雖然暗示大家自己拍,我就沒(méi)生意做了,但是大家不想麻煩的還是請(qǐng)適當(dāng)給安排點(diǎn)業(yè)務(wù)來(lái)。

    上面說(shuō)的是正常情況要的費(fèi)用,如果存在產(chǎn)權(quán)瑕疵的法拍房就會(huì)有隱藏的高額稅費(fèi),比如房子沒(méi)有滿兩年就會(huì)有5.3的增值稅,所以這也是要重點(diǎn)調(diào)查的方向,不然拍到了之后發(fā)現(xiàn)要繳納十幾萬(wàn)幾十萬(wàn)的稅費(fèi)就很不劃算了。所以你要想辦法去調(diào)一個(gè)產(chǎn)調(diào)確認(rèn)這個(gè)稅費(fèi)的問(wèn)題。

    3、確認(rèn)有沒(méi)有租賃,好不好騰房

    法拍房租賃和騰房的風(fēng)險(xiǎn)完全是看被執(zhí)行人配合不配合,配合的精裝修也沒(méi)有任何問(wèn)題,不配合的毛坯也很大的問(wèn)題,但是正常毛坯的問(wèn)題幾率還是小一些。

    所以多去現(xiàn)場(chǎng)看看房,有事沒(méi)事多去看幾次,看住了人沒(méi)有,可以問(wèn)問(wèn)鄰居住了人沒(méi)有。住了人的話詢問(wèn)在住的人的情況,看是什么關(guān)系住在里面,愿不愿意騰房。如果是租的房子,租了多久,租金怎么交的,愿不愿意騰房。搞清楚這些問(wèn)題,如果明顯不太配合的,那就悠著一點(diǎn)。如果是那種拍到就能收租的,那就拍就是了。

    4、有讀書(shū)需求的要確認(rèn)學(xué)位的情況

    首先戶口你完全不用擔(dān)心,但凡你在長(zhǎng)沙買(mǎi)房了都可以遷入戶口,這個(gè)不存在有任何風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題,我不能說(shuō)太透。

    查學(xué)位還是比較麻煩的,教育局問(wèn)不到,學(xué)校也問(wèn)不到,問(wèn)業(yè)主也不一定說(shuō)真話,只能有關(guān)系才能查到。但是學(xué)位如果前業(yè)主使用過(guò),就只能6年之后才能再次使用。所以你要看你孩子多久要多久,能不能適配上,如果不能適配上就不要買(mǎi)。學(xué)位用過(guò)了還是有書(shū)讀得,但是不一定能讀到本來(lái)指定的學(xué)校,有可能會(huì)分配到其他學(xué)校。像八方小區(qū)鈺龍?zhí)煜逻@種小區(qū),學(xué)校學(xué)位是很緊張的,如果前業(yè)主用過(guò),后面買(mǎi)的人肯定是要6年之后才能讀進(jìn)去,除非有過(guò)硬的關(guān)系。

    5、兇宅和房屋質(zhì)量問(wèn)題

    兇宅這類房子比較少,而且基本拍的人少,能撿漏,但是就看自己能不能接受。

    兇宅可以通過(guò)網(wǎng)上搜索新聞,物業(yè)詢問(wèn),小區(qū)鄰居詢問(wèn)來(lái)確認(rèn)。

    房屋質(zhì)量問(wèn)題只要去看過(guò)樣,應(yīng)該基本都清楚。不能看樣的,只要不是頂樓,看看小區(qū)外墻補(bǔ)得多不多,也基本能確定。

    真正的問(wèn)題就上面這幾個(gè),但是還經(jīng)常有人擔(dān)心,拍到房子入住之后別人上門(mén)來(lái)找事,其實(shí)我跟你講,最擔(dān)心的問(wèn)題是拿不到房產(chǎn)證,是無(wú)法入住。但凡只要你拿到房產(chǎn)證了,入住了,合法權(quán)益就是你的,任何人來(lái)吵來(lái)鬧都沒(méi)理。像什么要債的,要錢(qián)的,很簡(jiǎn)單,先跟他們說(shuō)理,這房子是你拍下來(lái)了,你付錢(qián)了,現(xiàn)在是你的,要債讓他去找原業(yè)主。講得通的直接就走了,講不通的也很簡(jiǎn)單,先叫物業(yè)派保安來(lái)維持,畢竟你是業(yè)主。同時(shí)報(bào)警說(shuō)有人騷擾你們,警察處理,啥都不用怕。門(mén)口給裝個(gè)貓眼攝像頭,不在家的時(shí)候全程監(jiān)控,有人敢開(kāi)你的門(mén)全錄下來(lái),直接報(bào)警抓起來(lái)。

    今天這篇文章,老彭就先分享到這里,后續(xù)我會(huì)繼續(xù)更新文章講述其他細(xì)節(jié),大家覺(jué)得寫(xiě)得好的話,可以收藏分享一下。

    最后,如果您也打算競(jìng)拍長(zhǎng)沙的法拍房,又不想跑各種繁瑣流程、或擔(dān)心法拍房各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。那就選擇湖南法拍網(wǎng)法拍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司來(lái)幫您輔助競(jìng)拍吧,我們可以讓您省事省心,安心放心地買(mǎi)到優(yōu)質(zhì)法拍房!